O setor imobiliário passa a integrar o chamado IVA dual, composto pela Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS), de competência federal, e pelo Imposto sobre Bens e Serviços (IBS), de competência estadual e municipal. O legislador reconheceu as especificidades do setor ao prever reduções expressivas de alíquota: 70% para locações e 50% para alienações.
Além disso, há mecanismos de desoneração, como o “redutor social” para moradias populares e um redutor fixo de R$ 100 mil para incorporações residenciais novas. A cobrança passa a ser “por fora”, ampliando a transparência e o aproveitamento de créditos não cumulativos, especialmente para imóveis de menor valor
Ganho de capital e alienações
O imposto de renda sobre ganho de capital para pessoas físicas permanece fora do escopo da reforma do consumo, mantendo as faixas progressivas e isenções tradicionais, como a venda de único imóvel até R$ 440 mil e o diferimento por reinvestimento em imóvel residencial. A novidade está na tributação das alienações por pessoas jurídicas e, em certos casos, por pessoas físicas.
A pessoa física será considerada contribuinte do IBS/CBS se alienar mais de três imóveis distintos no ano-calendário anterior, desde que estejam em seu patrimônio há menos de cinco anos, ou se alienar mais de um imóvel construído por ela nos cinco anos anteriores. Se os imóveis estiverem no patrimônio há mais de cinco anos, não há enquadramento, mesmo com mais de três alienações.
Impacto na atratividade dos investimentos imobiliários
A combinação de IRPF com IVA para “locadores profissionais” reduz o yield líquido das locações e pode tornar menos atrativo o investimento direto em imóveis, especialmente para grandes carteiras. Três efeitos principais são esperados: compressão da rentabilidade líquida em locações de maior porte; possibilidade de repasse parcial da carga tributária aos aluguéis; e migração de investidores para estruturas de pessoa jurídica ou holdings patrimoniais, visando capturar créditos do IVA e otimizar a carga fiscal.
O redutor social protege imóveis residenciais de menor valor, mas ativos de valor médio e alto, bem como imóveis comerciais, tendem a sofrer impacto mais expressivo, exigindo ajustes contratuais e de precificação.
Perguntas frequentes
O que muda com a reforma tributária para imóveis?
Compra, venda e locação passam a ser tributadas pelo IVA dual (IBS e CBS), com alíquotas reduzidas para o setor: 70% de desconto em locações e 50% em alienações.
Quais impostos serão substituídos?
PIS, Cofins, ICMS e ISS dão lugar à CBS (federal) e ao IBS (estadual/municipal).
Quem passa a pagar IBS/CBS na venda de imóveis?
Pessoas jurídicas e pessoas físicas que venderem mais de três imóveis no ano anterior (adquiridos há menos de cinco anos) ou mais de um imóvel construído por elas nos últimos cinco anos.