A iminente chegada da reforma tributária 2026 tem gerado muitas dúvidas entre empresários do setor de construção civil, imobiliárias e incorporadoras. Com a aprovação da Lei Complementar 214/2025, o cenário fiscal brasileiro passará por uma de suas maiores transformações nas últimas décadas. Se você atua neste mercado, compreender essas mudanças não é apenas uma questão de conformidade, mas uma estratégia vital para a sobrevivência e rentabilidade do seu negócio.
A nova legislação altera profundamente a forma como bens imóveis e serviços relacionados são tributados. Impostos tradicionais como ICMS, ISS, PIS e COFINS darão lugar a um sistema unificado, focado no Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e na Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS). Mas o que isso significa na prática para a sua construtora ou imobiliária?
Neste artigo, vamos detalhar os principais impactos da reforma tributária na construção civil, explicar as novas regras estabelecidas pela Lei Complementar 214/2025 e mostrar como um planejamento tributário eficiente pode proteger a margem de lucro da sua empresa. Acompanhe e prepare-se para as mudanças com o Grupo Born Soluções Tributárias.
O Novo Sistema Tributário: IBS e CBS
O cerne da reforma tributária 2026 é a simplificação do complexo sistema atual. O objetivo é substituir cinco tributos diferentes por apenas dois, criando um modelo de Imposto de Valor Agregado (IVA) Dual.
A Substituição dos Impostos Atuais
O novo modelo prevê a extinção gradual dos seguintes tributos:
•Impostos Federais: IPI, PIS e COFINS serão substituídos pela CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços).
•Impostos Estaduais e Municipais: ICMS e ISS darão lugar ao IBS (Imposto sobre Bens e Serviços).
Para as empresas de construção civil, que tradicionalmente lidam com uma complexa divisão entre ISS (sobre os serviços prestados) e ICMS (sobre os materiais de construção), essa unificação representa uma mudança de paradigma na gestão contábil e fiscal.
Alíquotas e Base de Cálculo
Embora as alíquotas exatas ainda estejam sujeitas a ajustes durante o período de transição, a estimativa padrão para a soma de IBS e CBS gira em torno de 26,5% a 27,5%. A CBS terá uma alíquota estimada em 7,65%, enquanto o IBS deve compor o restante.
É fundamental destacar que os bens imóveis passam a ser considerados “bens” para fins de incidência do IBS e da CBS. Isso afeta diretamente a venda, o aluguel e os serviços de construção, alterando a base de cálculo e a carga tributária final das operações.
Impactos Diretos na Construção Civil e Mercado Imobiliário
A Lei Complementar 214/2025 estabelece um regime específico para bens imóveis. As mudanças afetam diferentes atores da cadeia construtiva e imobiliária de maneiras distintas.
Construtoras e Incorporadoras
No regime anterior, as construtoras recolhiam o ISS (variando de 2% a 5%) sobre os serviços e o ICMS (de 7% a 18%) sobre os materiais. Com a reforma tributária 2026, tanto os serviços quanto os materiais estarão sujeitos ao IBS e à CBS.
| Operação | Regime Anterior | Novo Regime (LC 214/2025) |
| Serviço de construção | ISS + ICMS | IBS + CBS |
| Incorporação imobiliária | ISS + ICMS | IBS + CBS |
| Venda de imóvel | Isento ou ICMS | IBS + CBS |
A principal vantagem do novo sistema é a não cumulatividade plena. Isso significa que as empresas poderão aproveitar o crédito tributário de IBS e CBS pago nas compras de insumos (materiais de construção, por exemplo) para abater do imposto devido na venda do imóvel ou na prestação do serviço.
Imobiliárias e Corretores
As imobiliárias também sentirão o impacto da nova legislação. As comissões de corretagem, anteriormente tributadas pelo ISS e PIS/COFINS, passarão a ser tributadas pelo IBS e CBS. O desafio aqui será adequar a estrutura de precificação e repassar ou absorver o possível aumento da carga tributária nominal, dependendo da capacidade de geração de créditos.
Tributação de Aluguéis
Uma das mudanças mais comentadas refere-se à tributação de aluguéis. Anteriormente, os aluguéis residenciais eram isentos de ISS na maioria dos municípios e não possuíam tributação federal específica. Com a reforma, os aluguéis (tanto residenciais quanto comerciais) passam a estar sujeitos ao IBS e à CBS.
Proprietários e administradoras de imóveis precisarão avaliar o impacto dessa nova tributação na rentabilidade dos contratos e considerar estratégias de repasse nos reajustes de aluguel.
A Importância do Planejamento Tributário Antecipado
A transição para o novo modelo começará em 2026, com a cobrança de alíquotas teste de CBS (0,9%) e IBS (0,1%), visando a adaptação dos sistemas. A implementação completa ocorrerá de forma gradual até 2033. No entanto, o planejamento deve começar agora.
Como Preparar sua Empresa de Construção Civil
Para mitigar riscos e identificar oportunidades de economia, as empresas do setor devem adotar as seguintes medidas:
1.Revisão de Precificação: Analisar como a nova carga tributária afetará os custos de obras e os preços de venda dos imóveis.
2.Gestão de Créditos Tributários: Estruturar processos eficientes para garantir o aproveitamento integral dos créditos de IBS e CBS nas compras de insumos.
3.Avaliação do Regime de Apuração: Verificar se o regime atual (Lucro Presumido, Lucro Real) continuará sendo o mais vantajoso sob as novas regras.
4.Adequação Tecnológica: Atualizar os sistemas de gestão e emissão de notas fiscais (NFS-e) para suportar as novas obrigações acessórias.
Não deixe para entender a reforma quando os novos impostos já estiverem em vigor. A complexidade do período de transição exige o acompanhamento de especialistas.
A reforma tributária 2026 trará desafios significativos para a construção civil, mas também oportunidades para empresas que se prepararem adequadamente. A transição de um sistema cumulativo para um modelo de IVA Dual exigirá uma revisão completa das práticas fiscais, contábeis e de precificação.
Compreender a Lei Complementar 214/2025 e o funcionamento do IBS e da CBS é o primeiro passo para garantir a conformidade e a saúde financeira do seu negócio.
Se você precisa de ajuda para mapear o impacto da reforma na sua construtora ou imobiliária, o Grupo Born Soluções Tributárias está à disposição. Nossa equipe de especialistas pode realizar um diagnóstico preciso e desenvolver um planejamento tributário estratégico para a sua empresa.
Grupo Born, se não for para mudar vidas, perdemos todo o nosso propósito.